牛策略自贸港封关在即，海南楼市“明显好起来了”

“日光盘”、涨价、两三天内成交……这些楼市上行期才会见到的字眼，近来却出现在了海南市场上。

在刚刚过去的“国庆中秋”小长假里，尽管有台风的影响，海口、三亚仍有多个楼盘表现活跃，诸多项目来访量突破百组；大华旗下位于三亚的一热门项目来访量甚至超过800组，成为国庆最挤的售楼部之一……‌

据海南省住房和城乡建设厅数据，10月1~7日，全省商品房网签销售面积同比增长22%，销售金额同比大幅增长115%。将时间线拉长，就会发现海南楼市的购买力正在慢慢回归，今年前8个月，海南全省商品房销售面积、销售额同比均呈现增长态势。

多位受访业内人士提到，当前海南市场的成交表现受到多重因素影响，一方面是封关政策带来的利好预期，另一方面亦是供应变化带来的结构性上涨，长远来看，市场信心的恢复最终仍需依赖整体经济的回暖。

楼市已持续多个月好转

在楼市逐步修复的进程中，每个“日光盘”都是一剂强心剂。过去很长一段时间都不太引人注目的海口市场，近来就出现了这样的热门项目。

9月底，中海·南海叁号院入市，开盘推出168套洋房，当日即售罄，单日收金10亿元。不只是卖得快，这个项目备案价也刷新了海口的天花板，均价突破3万元/平方米，其中部分房源的备案价更是达到了4万元/平方米以上。

岛内另一热点城市三亚同样有项目表现突出。招商蛇口旗下一项目位于崖州湾，自开放以来累计吸引了超3500组客户与业内同行到访，在6月下旬首开时去化率达97%，成交近260套房源，是2025年以来三亚首开去化套数最多的项目。

这并不是个例。一家主营文旅地产的开发商内部人士提及，9月以来，市场上出现了许多目的性非常强的客户，他们带着钱来，成交周期只有两三天，“海南9月明显好起来了”。

在海南从事房地产行业已有8年时间的柳洁（化名），目前是一家TOP10房企的海南市场负责人。她告诉记者，“我们发现，以前只有冬天北方人愿意来三亚避寒，但现在夏天也有很多北方人更愿意来了，因为他们发现三亚比内地很多地方都凉快。”这个暑假就有很多家长带着孩子来亲子游，推动了不少成交。

柳洁表示，8月原本是市场淡季，“一个月不卖房都很正常”，但今年有项目一个月卖了20多套房，“明显好起来了”。

整体的成交数据也反映出当前市场逐步企稳的趋势。据海南省统计局披露，今年前8个月，全省商品房销售面积为591万平方米，实现销售额994亿元，同比分别增长了0.6%、9.3%；其中商品住宅销售金额达到926亿元，同比增幅达17%。

房价方面来看，根据海南省统计局披露的数据粗略计算，8月份，三亚房价约为3.88万元/平方米，创下近年来的最高值；海口的8月单月房价也达到了1.25万元/平方米的水平，是近半年来的最佳表现。

国庆期间，海口、三亚两个城市更是引领全省上涨。据海南当地第三方机构锦城咨询统计，全省TOP15项目累计成交金额12.58亿元，同比增长超9%，其中三亚上榜项目占47%，海口占40%。

不仅是购房者，各大开发商也在加大力度布局海南市场，既有保利、招商蛇口、大华等开发商，亦有辽宁方大、陕西鑫阳等实业公司跨界而来。

在海口，来自内蒙古的北方时代控股以超5300万元、溢价58%拿下一宗宅地；在陵水，港企海南希格纳斯文旅发展有限公司历经120轮竞争、溢价260%拿下了一宗文旅地块；在三亚，辽宁方大斥资约28亿元摘得海棠湾五宗地块……仅以三亚为例，在6-8月里，土地成交总金额超95亿元，超过去年三亚财政收入的六成。

政策红利释放

促使这股购买力在当前集中向海南回归的背后，最直接的因素就是即将到来的自贸港封关。

今年7月下旬，国新办发布会宣布海南自贸港封关定于2025年12月18日正式启动。这意味着届时海南将成为海关监管特殊区域，实行“‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由”的货物进出口管理制度。

克而瑞指出，长期以来，海南的经济支柱是旅游业、房地产业和热带农业，产业结构相对单一。即使拥有经济特区和国际旅游岛的政策加持，海南的GDP总量仍未能突破万亿，排在全国倒数第四。如今，随着自贸港政策的全面落地，当地产业有望借此迎来新一轮的发展机遇。

海南省房地产业协会副会长兼秘书长王路告诉记者，自贸港封关将通过“零关税、低税率”等制度红利，持续提升海南的资产价值和吸引力，为楼市构筑坚实的价值基础。

据克而瑞数据，受2025年封关预期的影响，包括三亚、儋州等在内的海南城市，需求侧迎来了新的增长点，如三亚在2024年交易量延续高位的基础上，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅接近5成。海口、三亚在投资前景榜上的排名亦提升了11位、28位，海南的投资价值凸显。

但多位受访业内人士也提及，政策预期给楼市带来的影响是短期的，而产业培育及人口导入均需较长时间，难以一蹴而就地改变市场基本面。王路表示，封关对楼市的拉动效应将是温和且渐进的，而非立竿见影的刺激，市场仍有较为明显的分化。

据柳洁观察，海南和全国其他城市的相似之处就是市场的两极分化，项目位置好、资源好、景色好，开发商本身也比较靠谱，只要价格在客户承受范围内，都会有人买单，但若项目质素稍差，降价也难以吸引到客户买单。

例如相对更偏内生型需求的海口，购房群体如公务员、企业主、高管等的改善需求集中于核心区，更看重学区、交通及开发商品牌，叠加二手房冲击和安居房的供应，当地少量学区盘、核心区改善盘目前去化比较亮眼，而大部分项目仍然处于以价换量阶段。

“三亚跟全国其他城市都有很大的不同。”柳洁表示，它是一个典型的外生型市场，面向全国游客，9成以上的购房者是外地客户，其中大约6成每年在三亚居住时间不到一个月，这些客户的消费力强，财富韧性较强，对品质也要求“六边形”，“对于看上的项目，成交周期也会很短”。这样的一座旅游外生型城市，在旺季时可以做到全天候接待客户。

这也是近来三亚和海口的成交量价有明显提升的关键因素。柳洁提及，以前海口、三亚供应的土地多偏城郊、城市边缘板块，相应地房价也会偏低，而近两年来，尤其三亚集中出让了一批市中心地块，包括海棠湾核心区等，这部分项目的入市也就带来了价格的相应提升，更多地体现的是地块本身的素质。

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